Alquiler y comunidad de propietarios
Propietario o inquilino: la respuesta está en el contrato, pero no cualquier cláusula es válida
Los gastos de comunidad corresponden inicialmente al propietario de la vivienda. El inquilino solo tendrá que asumirlos cuando se haya pactado correctamente por escrito y el contrato indique su importe anual.
Regla esencial: si el contrato no dice nada, contiene una mención genérica o no refleja el importe anual de la comunidad, el arrendatario no debería asumir automáticamente ese gasto.
¿Quién paga los gastos de comunidad en un alquiler?
Frente a la comunidad de propietarios, el obligado al pago es el propietario de la vivienda. Que el piso esté alquilado no traslada por sí solo esa responsabilidad al inquilino. La comunidad seguirá reclamando las cuotas al titular del inmueble.
Sin embargo, propietario e inquilino pueden acordar que el arrendatario soporte económicamente los gastos ordinarios de comunidad. Para que ese acuerdo sea exigible, debe constar por escrito y recoger el importe anual existente en la fecha de celebración del contrato.
La diferencia fundamental: quién debe a la comunidad y quién soporta el gasto
Para entender correctamente los gastos de comunidad en un alquiler hay que separar dos relaciones distintas.
La relación entre la comunidad y el propietario
La Ley de Propiedad Horizontal atribuye al propietario la obligación de contribuir a los gastos generales necesarios para sostener el inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades. Esto incluye normalmente conceptos como limpieza de portales, mantenimiento de ascensores, iluminación común, seguros comunitarios, conserjería o conservación de jardines.
Por esta razón, la comunidad no deja de considerar deudor al propietario aunque el contrato establezca que la comunidad la paga el inquilino. El pacto de alquiler no modifica las obligaciones del titular frente al resto de propietarios.
La relación entre el propietario y el inquilino
En el contrato de arrendamiento sí puede acordarse que el inquilino reembolse o asuma determinados gastos generales. Es un acuerdo interno entre las partes: permite que el propietario reclame el importe al arrendatario, pero no convierte al inquilino en miembro de la comunidad ni sustituye al titular como responsable de la deuda comunitaria.
Cuando existen viviendas alquiladas, una adecuada gestión integral de fincas ayuda a mantener separados los recibos comunitarios, las obligaciones de cada propietario y las cantidades que puedan haberse repercutido contractualmente.
Del mismo modo, contar con un administrador de comunidades facilita que las cuotas, presupuestos y certificados estén correctamente documentados, algo especialmente importante cuando propietario e inquilino discrepan sobre el importe reclamado.
Requisitos para que el inquilino pague la comunidad
El artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite repercutir al arrendatario determinados gastos generales no individualizables, pero exige unas condiciones concretas. No basta con que el propietario diga que siempre se ha hecho así, que aparezca en el anuncio o que se comunique después de entregar las llaves.
Pacto por escrito
La obligación debe aparecer en el contrato de alquiler o en un anexo posterior aceptado y firmado por ambas partes.
Importe anual indicado
El documento debe determinar cuánto ascienden anualmente los gastos en la fecha en que se formaliza el pacto.
Conceptos identificables
Conviene precisar que se trata de cuotas ordinarias y evitar expresiones abiertas como “todos los gastos presentes y futuros”.
Correspondencia con la vivienda
En propiedad horizontal deben ser los gastos asignados a la finca según su cuota de participación o el sistema aprobado.
Una frase genérica puede no ser suficiente. Una cláusula que solo diga “los gastos de comunidad serán por cuenta del arrendatario”, sin indicar su importe anual, puede resultar inexigible.
En comunidades con cuentas complejas, servicios compartidos o liquidaciones poco claras, puede ser útil revisar la documentación con un administrador de fincas colegiado. También es posible plantear consultas iniciales sobre la comunidad de vecinos antes de reclamar una cantidad o rechazar un recibo.
Qué ocurre según lo que diga el contrato de alquiler
| Situación | Quién asume el gasto | Consecuencia práctica |
|---|---|---|
| El contrato no menciona los gastos de comunidad | El propietario | El inquilino no queda obligado por el mero hecho de utilizar las zonas comunes. |
| Existe una mención verbal, en el anuncio o en mensajes previos | Normalmente, el propietario | La LAU exige que el pacto conste por escrito. |
| La cláusula está escrita, pero no indica el importe anual | Puede no ser exigible al inquilino | La ausencia de cuantificación anual es un defecto relevante. |
| El contrato incluye el pacto y el importe anual | El inquilino, en los términos pactados | El propietario sigue respondiendo directamente ante la comunidad. |
| La comunidad reclama cuotas impagadas | El propietario frente a la comunidad | Después podrá reclamar al inquilino si existe un pacto válido. |
| Se aprueba una derrama extraordinaria | Debe revisarse el contrato y la naturaleza del gasto | Una cláusula sobre cuotas ordinarias no incluye automáticamente cualquier obra extraordinaria. |
Qué gastos de comunidad pueden repercutirse al arrendatario
Las cuotas ordinarias de comunidad financian los servicios generales que permiten el funcionamiento cotidiano del edificio. Son gastos no individualizables porque no dependen directamente del consumo concreto de una sola vivienda.
Entre los conceptos que pueden formar parte de la cuota ordinaria se encuentran:
- Limpieza y electricidad de portales, escaleras, rellanos y otras zonas comunes.
- Mantenimiento ordinario del ascensor, puertas automáticas, antenas y sistemas comunitarios.
- Conserjería, portería, vigilancia o servicios contratados por la comunidad.
- Jardinería, piscina y conservación habitual de instalaciones comunes.
- Seguro general del edificio y honorarios de administración incluidos en el presupuesto comunitario.
- Aportaciones ordinarias aprobadas conforme al presupuesto anual de la comunidad.
Los suministros individualizados siguen otra regla
Los consumos medidos mediante contadores individuales, como electricidad, gas o agua de la vivienda, corresponden al arrendatario. No son propiamente una cuota de comunidad aunque, en ocasiones, la comunidad actúe como intermediaria en su lectura o facturación.
Por ejemplo, si el agua se distribuye mediante un contador individual asociado a cada piso, el consumo del inquilino debe diferenciarse de los gastos generales del edificio. El recibo debería permitir identificar cada concepto.
¿Las derramas extraordinarias también las paga el inquilino?
No debe darse por hecho. Las derramas extraordinarias suelen aprobarse para financiar actuaciones que no forman parte del mantenimiento cotidiano: rehabilitación de fachadas, sustitución de cubiertas, instalación de un ascensor, reparación estructural, eliminación de barreras o renovación integral de instalaciones.
Una cláusula que atribuye al inquilino las cuotas ordinarias de comunidad no significa necesariamente que también deba pagar todas las derramas futuras. Hay que revisar:
- La redacción exacta del contrato y si existe una referencia específica a gastos extraordinarios.
- La finalidad de la obra y si está vinculada a la conservación o mejora patrimonial del inmueble.
- La fecha del acuerdo comunitario y el momento en que resulta exigible cada cuota.
- La cuantificación incluida en el contrato y los límites que resulten aplicables.
Criterio prudente: las obras estructurales, rehabilitaciones y mejoras que incrementan o conservan el valor de la propiedad suelen permanecer en la esfera del propietario. Antes de repercutir una derrama conviene revisar específicamente el contrato y la documentación del acuerdo.
¿Puede subir la comunidad que paga el inquilino?
La comunidad puede modificar sus presupuestos y aprobar nuevas cuotas, pero eso no significa que cualquier subida pueda trasladarse íntegra e inmediatamente al arrendatario.
Durante los primeros cinco años del alquiler, o siete años cuando el arrendador sea una persona jurídica, la suma repercutida por estos gastos solo puede incrementarse anualmente, por acuerdo de las partes y dentro del límite establecido por el artículo 20 de la LAU. El porcentaje no puede superar el doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a las reglas aplicables al contrato.
Además, el propietario debe comunicar y justificar la variación. Es recomendable que el recibo diferencie claramente la renta, la comunidad y cualquier otro concepto, evitando una cifra global imposible de comprobar.
Ejemplo sencillo
Si el contrato recoge 720 euros anuales de comunidad, equivalentes a 60 euros mensuales, el propietario no debería sustituir esa cantidad por cualquier nueva cuota sin comprobar previamente el límite legal y lo pactado. La actualización debe ser transparente, documentada y aplicarse en el momento permitido.
Qué pasa si el propietario no paga la comunidad
Aunque el inquilino haya asumido contractualmente este gasto, la comunidad reclamará la deuda al propietario. La vivienda continúa vinculada a las obligaciones comunitarias de su titular y el arrendatario no pasa a ocupar su posición jurídica.
- La comunidad comunica o reclama las cuotas pendientes al propietario de la vivienda.
- El propietario debe regularizar la deuda frente a la comunidad, incluidos los recargos o consecuencias que procedan.
- Si existe una cláusula válida, el propietario puede reclamar al inquilino las cantidades que este hubiera asumido y no hubiera abonado.
- El arrendatario debe conservar justificantes de sus pagos para evitar que se le reclame dos veces el mismo periodo.
Importante: si el inquilino ha entregado al propietario las cantidades correspondientes a la comunidad y este no las ha ingresado, el arrendatario debe reunir recibos, transferencias y comunicaciones. El conflicto entre propietario y comunidad no borra los pagos ya acreditados.
Qué ocurre si el inquilino no paga una comunidad válidamente pactada
Cuando el contrato contiene un pacto válido, la cuota puede considerarse una cantidad cuyo pago ha asumido el arrendatario. El propietario puede reclamar las mensualidades o importes pendientes junto con la documentación que acredite su procedencia.
La falta de pago de cantidades asumidas por el inquilino puede constituir un incumplimiento contractual y, en determinados casos, fundamentar una acción de resolución del alquiler. No obstante, antes de iniciar una reclamación deben comprobarse la validez de la cláusula, el importe anual indicado, las actualizaciones realizadas y la separación de conceptos en los recibos.
No es recomendable confundir la deuda comunitaria del propietario con una supuesta deuda del inquilino. La primera existe frente a la comunidad; la segunda solo existirá si el contrato permite reclamarla y la cantidad está correctamente calculada.
Cómo revisar la cláusula de gastos de comunidad
Antes de firmar un contrato o responder a una reclamación, conviene localizar la cláusula de gastos y comprobar estos puntos:
- Verificar que identifica expresamente los gastos de comunidad que asumirá el arrendatario.
- Confirmar que aparece el importe anual vigente, no solo una obligación indeterminada.
- Comprobar si distingue entre cuotas ordinarias, derramas, tributos y suministros.
- Revisar cómo se realizarán las actualizaciones y cuándo deberán notificarse.
- Solicitar un recibo o documento que separe la renta de los demás conceptos abonados.
- Comparar el importe reclamado con el presupuesto o certificado emitido por la comunidad.
Ejemplo orientativo de una cláusula clara
“El arrendatario asume los gastos ordinarios de comunidad correspondientes a la vivienda arrendada, cuyo importe anual a la fecha de firma del presente contrato asciende a setecientos veinte euros. Su pago se realizará en doce mensualidades diferenciadas de la renta. Las eventuales actualizaciones se someterán a los límites y requisitos establecidos en la legislación aplicable.”
Este ejemplo es meramente informativo. Cada contrato debe adaptarse a las circunstancias de la vivienda, al régimen jurídico aplicable y a los conceptos que realmente se deseen pactar.
Atención a las viviendas situadas en zonas de mercado tensionado
Cuando una vivienda se encuentra en una zona oficialmente declarada de mercado residencial tensionado, pueden existir restricciones adicionales. En determinados nuevos contratos no es posible incorporar al inquilino cuotas o gastos que no aparecieran en el contrato anterior vigente durante los cinco años previos.
Por tanto, incluso aunque el nuevo contrato indique el importe anual de la comunidad, debe comprobarse si se está introduciendo una condición nueva que la normativa impide añadir. Este análisis depende de la ubicación de la vivienda, de la vigencia de la declaración y de los antecedentes del alquiler.
Consejos para propietarios e inquilinos
Si eres propietario
- No utilices una cláusula genérica: incorpora el importe anual y delimita los conceptos.
- Conserva presupuestos, certificados y recibos emitidos por la comunidad.
- Entrega justificantes que diferencien renta, comunidad y otros gastos.
- No traslades automáticamente derramas extraordinarias sin revisar el contrato.
- Recuerda que la comunidad seguirá reclamándote directamente cualquier impago.
Si eres inquilino
- Lee la cláusula antes de firmar y calcula el coste total mensual del alquiler.
- Comprueba que el contrato indique el importe anual de la comunidad.
- Pide justificantes cuando se comunique una subida o una nueva cantidad.
- No dejes de pagar unilateralmente sin comunicar por escrito los motivos de tu discrepancia.
- Guarda transferencias y recibos durante toda la vigencia del contrato.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de comunidad y el alquiler
Estas son las dudas más habituales cuando propietario e inquilino deben determinar quién paga la comunidad.
¿El inquilino tiene que pagar la comunidad obligatoriamente?
No. La obligación no nace automáticamente por vivir en el inmueble. El inquilino solo debe asumirla cuando existe un pacto válido por escrito que indique el importe anual de los gastos en la fecha del contrato.
¿Qué pasa si el contrato no dice quién paga la comunidad?
En ausencia de un pacto válido, el gasto corresponde al propietario. Además, frente a la comunidad de propietarios, el titular de la vivienda continúa siendo el obligado al pago.
¿Es válida una cláusula que no indica el importe anual?
Puede no ser exigible. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el pacto debe determinar el importe anual de los gastos a la fecha de celebración del contrato. Una referencia genérica no cumple claramente ese requisito.
¿Puede la comunidad reclamar directamente al inquilino?
No por el simple hecho de que la vivienda esté alquilada. La deuda comunitaria se reclama al propietario. El arrendador podrá dirigirse después contra el inquilino si este había asumido válidamente el gasto y no lo pagó.
¿Puede el propietario añadir la comunidad después de firmar el contrato?
No puede imponerla unilateralmente. Las partes podrían firmar un anexo voluntario, claro y cuantificado, siempre que la nueva condición sea legalmente admisible y ambos la acepten.
¿Las derramas extraordinarias las paga el arrendatario?
No necesariamente. Deben analizarse la naturaleza de la obra y la redacción del contrato. Una cláusula referida a cuotas ordinarias no traslada automáticamente al inquilino todas las derramas estructurales o de mejora.
¿Puede subir la cuota de comunidad durante el alquiler?
La comunidad puede modificar su presupuesto, pero la cantidad repercutida al inquilino está sujeta al contrato y a los límites de actualización previstos por la LAU durante los primeros años del arrendamiento.
¿Los suministros están incluidos en los gastos comunes?
Los consumos individualizados mediante contador, como luz, gas o agua de la vivienda, corresponden al inquilino y deben distinguirse de la cuota general de comunidad.
¿Existe legalmente una comunidad de inquilinos?
La expresión “comunidad de inquilinos” se utiliza coloquialmente, pero la comunidad regulada por la Ley de Propiedad Horizontal está formada por los propietarios. Los arrendatarios pueden organizarse o participar con autorización, pero no sustituyen al titular de la vivienda.
¿El impago de la comunidad puede afectar al contrato?
Sí, cuando el inquilino había asumido válidamente ese pago. La falta de abono de cantidades contractualmente exigibles puede constituir un incumplimiento y llegar a fundamentar una reclamación o la resolución del alquiler.
¿Hay dudas sobre una cuota, una derrama o la documentación de la comunidad?
Revisar el contrato, los recibos y el presupuesto comunitario permite determinar qué cantidad corresponde realmente a cada parte. En Entrepasillos ayudamos a ordenar la información de la comunidad y a detectar discrepancias antes de que se conviertan en un conflicto.
Escribir a info@entrepasillos.comContenido de carácter informativo. La aplicación de la normativa puede variar según la fecha del contrato, la clase de arrendamiento, la ubicación de la vivienda y las cláusulas acordadas.