Ley de Propiedad Horizontal · Actualizado en julio de 2026
El artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal no establece una única mayoría: distribuye los acuerdos entre comunicación previa, un tercio, mayoría de propietarios y cuotas, tres quintos, unanimidad y una regla residual.
Para saber si una decisión está correctamente aprobada hay que identificar el apartado aplicable, comprobar simultáneamente el número de propietarios y las cuotas de participación, y revisar cómo afecta el acuerdo a ausentes, disidentes y gastos.
- Tabla artículo 17.1 a 17.12
- Doble cómputo
- Voto de ausentes
- Ejemplos prácticos
Qué regula exactamente el artículo 17 LPH
El artículo 17 regula las reglas de adopción de acuerdos de la Junta de propietarios. Su redacción vigente puede consultarse en el texto consolidado de la Ley de Propiedad Horizontal publicado por el BOE . La norma agrupa decisiones muy distintas: infraestructuras de telecomunicaciones, energías renovables, accesibilidad, ascensores, servicios comunes, mejoras, modificaciones estatutarias, acuerdos ordinarios y viviendas de uso turístico.
La consecuencia práctica es importante: no se puede decidir la mayoría necesaria observando únicamente el coste de la actuación o contando los votos emitidos en la reunión. Primero debe clasificarse correctamente el acuerdo y después aplicarse el quórum específico del apartado correspondiente.
Según la materia, el artículo 17 puede exigir comunicación previa, un tercio de propietarios y cuotas, mayoría de propietarios y cuotas, tres quintos del total o unanimidad del total. Para los asuntos no sometidos a una regla especial se aplica el apartado 17.7.
La diferencia entre unas reglas y otras no es meramente formal. Determina si el acuerdo obliga a todos, si el coste puede repercutirse a quienes votaron en contra, si puede completarse el resultado con los propietarios ausentes y si el acta refleja una decisión válida o susceptible de controversia.
Gestión documental y jurídica de los acuerdos
El cómputo correcto requiere una convocatoria precisa, un censo actualizado, las cuotas de participación y un acta que identifique claramente el resultado. Estos controles forman parte de una gestión integral de fincas y del seguimiento que debe realizar un administrador de comunidades . Ante acuerdos complejos, también resulta conveniente valorar las garantías de un administrador de fincas colegiado o plantear previamente una consulta sobre la comunidad de propietarios .
Tabla del artículo 17: mayoría necesaria para cada acuerdo
La tabla resume la lectura sistemática de los doce apartados. En las mayorías reforzadas debe alcanzarse simultáneamente el porcentaje de propietarios y el porcentaje de cuotas indicado.
| Apartado | Tipo de acuerdo | Mayoría o requisito | Efecto económico o particularidad |
|---|---|---|---|
| 17.1 | Telecomunicaciones, sistemas comunes o privativos de energías renovables —incluidas aerotermia y geotermia— y nuevos suministros energéticos colectivos. | 1/3 + 1/3 de cuotas | El coste no se repercute a quien no vote expresamente a favor. Quien se incorpore después debe abonar su parte actualizada. |
| 17.2 | Supresión de barreras, accesibilidad y ascensor. También determinadas actuaciones de eficiencia energética o renovables de uso común. |
Mayoría de propietarios y cuotas Mayoría simple en eficiencia energética |
En eficiencia energética se exige, entre otros requisitos, que el importe anual repercutido no supere doce mensualidades ordinarias después de ayudas y financiación. |
| 17.3 | Portería, conserjería, vigilancia, servicios comunes de interés general, arrendamiento de ciertos elementos comunes y sistemas de eficiencia energética o hídrica. | 3/5 del total + 3/5 de cuotas | Si el sistema tiene aprovechamiento privativo, puede bastar un tercio y se aplica el régimen de costes del apartado 17.1. |
| 17.4 | Innovaciones y mejoras no necesarias. División o agregación de inmuebles, nuevas plantas, alteración de estructura, cerramientos y modificación de elementos comunes. | 3/5 del total + 3/5 de cuotas | En mejoras no exigibles que superen tres mensualidades, el disidente puede no quedar obligado al pago en las condiciones legales. |
| 17.5 | Punto de recarga privado situado en una plaza individual de garaje. | Comunicación previa | Instalación y consumo son asumidos íntegramente por las personas interesadas. |
| 17.6 | Modificación del título constitutivo o de los estatutos cuando el supuesto no tenga otra regla expresa dentro del artículo 17. | Unanimidad total | Debe alcanzarse el total de propietarios y el total de cuotas, sin sustituir una regla especial prevista por la propia ley. |
| 17.7 | Acuerdos que no estén regulados expresamente por otro apartado. |
Primera convocatoria: mayoría del total. Segunda convocatoria: mayoría de asistentes y más de la mitad de las cuotas presentes. |
Existe una vía judicial en equidad cuando no puede alcanzarse la mayoría por los procedimientos legales. |
| 17.8 | Cómputo de propietarios ausentes debidamente citados y notificados. | Silencio durante 30 días naturales | Como regla general, el silencio puede computarse a favor, salvo las excepciones relativas a costes solo repercutibles a votantes favorables y aprovechamientos privativos. |
| 17.9 | Acuerdos válidamente adoptados. | Obligatorios | Obligan a todos los propietarios en los términos de la ley. |
| 17.10 | Discrepancia sobre la naturaleza de las obras. | Decisión de la Junta | También puede solicitarse arbitraje o dictamen técnico. |
| 17.11 | Derramas destinadas a mejoras realizadas o pendientes. | Propietario en la fecha de exigibilidad | Paga quien sea propietario cuando resulte exigible cada cantidad, no necesariamente quien lo era al aprobarse el acuerdo. |
| 17.12 | Aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad de vivienda de uso turístico; cuotas especiales o incremento de gastos. | 3/5 del total + 3/5 de cuotas | El incremento de gastos no puede superar el 20 %. Los acuerdos económicos indicados no tienen efectos retroactivos. |
La tabla no debe aplicarse de forma aislada. Algunas actuaciones pueden estar condicionadas además por los artículos 7, 10, 15, 16 o 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, por los estatutos, por la normativa urbanística o por la necesidad de obtener el consentimiento de un propietario directamente afectado.
Cómo se calculan correctamente las mayorías
La mayoría no se obtiene contando únicamente manos levantadas. En la mayor parte de los acuerdos relevantes existe un doble requisito que debe cumplirse al mismo tiempo.
Identificar el objeto real
La descripción del punto del orden del día debe permitir saber qué se vota. No es lo mismo instalar una infraestructura renovable del apartado 17.1, aprobar una mejora energética del 17.2 o acordar una innovación no necesaria del 17.4.
Localizar la regla especial
Las reglas específicas prevalecen sobre la mayoría residual. El apartado 17.7 solo se utiliza cuando el asunto no está sometido expresamente a otro quórum del artículo 17.
Contar propietarios y cuotas
Debe alcanzarse tanto el número de propietarios exigido como el porcentaje de cuotas correspondiente. Superar uno de los dos umbrales no compensa el incumplimiento del otro.
Revisar ausentes y gastos
Después de la votación hay que comprobar si resulta aplicable el voto presunto de ausentes y si el acuerdo permite repercutir el gasto a todos, solo a los favorables o excluye al disidente.
Ejemplo de doble mayoría de tres quintos
Una comunidad tiene 20 propietarios. Para un acuerdo sometido a tres quintos se necesitan al menos 12 propietarios favorables y que esos propietarios representen, además, al menos el 60 % de las cuotas.
20 propietarios × 3/5 = 12 propietarios · Cuotas favorables ≥ 60 %Si votan a favor 13 propietarios que solo representan el 54 % de las cuotas, el acuerdo no alcanza la doble mayoría. Tampoco la alcanza si se reúne el 65 % de las cuotas, pero únicamente votan a favor 10 propietarios.
Lectura del artículo 17 apartado por apartado
Telecomunicaciones, renovables y suministros energéticos
El apartado 17.1 facilita la modernización técnica del edificio. Permite aprobar por un tercio de propietarios y cuotas las infraestructuras comunes de acceso a telecomunicaciones, la adaptación de las existentes, los sistemas comunes o privativos de energías renovables y las infraestructuras necesarias para nuevos suministros energéticos colectivos.
Desde el 22 de marzo de 2026, la redacción menciona expresamente la aerotermia y la geotermia. Esta precisión evita dudas sobre su inclusión entre los sistemas de aprovechamiento de energías renovables sujetos a la mayoría de un tercio.
- Se exige un tercio del número total de propietarios.
- Los favorables deben representar también un tercio de las cuotas.
- La comunidad no repercute el coste a quienes no votaron expresamente a favor.
- La infraestructura instalada pasa a tener la consideración de elemento común.
- Quien se incorpore posteriormente debe pagar la parte que le habría correspondido, actualizada con el interés legal.
Accesibilidad, ascensores y eficiencia energética
El apartado 17.2 reúne dos regímenes que no deben confundirse. Las obras o servicios destinados a eliminar barreras arquitectónicas y la instalación de ascensor pueden aprobarse por la mayoría de propietarios que represente también la mayoría de las cuotas, incluso cuando afecten al título constitutivo o a los estatutos.
Una vez adoptado válidamente el acuerdo de accesibilidad, la comunidad queda obligada al pago de los gastos aunque el importe anual repercutido supere doce mensualidades ordinarias. Esto debe distinguirse de las actuaciones que ya resulten obligatorias sin acuerdo conforme al artículo 10.
El mismo apartado regula determinadas actuaciones que mejoren la eficiencia energética acreditable mediante el certificado del edificio o implanten renovables de uso común. Para ellas se exige mayoría simple de propietarios y cuotas cuando el coste anual repercutido, después de ayudas y financiación, no supera doce mensualidades ordinarias.
Servicios comunes de interés general
La creación o supresión de portería, conserjería, vigilancia y otros servicios comunes de interés general requiere tres quintos del total de propietarios y tres quintos de las cuotas. La regla se aplica aunque el acuerdo implique modificar el título constitutivo o los estatutos.
La misma mayoría se utiliza para arrendar elementos comunes sin uso específico asignado y para determinados equipos de eficiencia energética o hídrica no comprendidos en el apartado 17.1. Cuando estos equipos se destinan a un aprovechamiento privativo, el quórum puede reducirse a un tercio y los gastos siguen el régimen de los propietarios que votan favorablemente.
Mejoras no necesarias y alteraciones del edificio
Ningún propietario puede imponer una mejora que no sea necesaria para la conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad. La Junta sí puede aprobarla con tres quintos del total de propietarios y cuotas.
Cuando la cuota individual de una mejora no exigible supera tres mensualidades ordinarias, el propietario que vote en contra puede quedar exonerado de pagarla, incluso cuando no sea posible privarle de su ventaja. Si más adelante quiere participar de la innovación, debe abonar la parte correspondiente de ejecución y mantenimiento debidamente actualizada.
El apartado también somete a tres quintos determinadas divisiones, agregaciones, segregaciones, nuevas plantas, alteraciones de la estructura, cerramientos de terrazas y modificaciones de cosas comunes. La mayoría comunitaria no elimina las licencias, autorizaciones administrativas o consentimientos individuales que puedan resultar necesarios.
Puntos privados de recarga de vehículos eléctricos
La instalación de un punto de recarga para uso privado en una plaza individual de garaje no necesita acuerdo de la Junta. Basta con comunicarla previamente a la comunidad. El coste de la instalación y el consumo eléctrico corresponden íntegramente a las personas interesadas.
Esta regla se refiere al punto privado situado en una plaza individual. Una infraestructura colectiva de recarga, una canalización común o una instalación con alcance general puede requerir un análisis diferente según su configuración.
Unanimidad para título constitutivo y estatutos
La unanimidad se reserva para acuerdos no regulados expresamente en el artículo 17 que aprueben o modifiquen reglas del título constitutivo o de los estatutos. Debe reunirse el total de propietarios y el total de cuotas.
La expresión «no regulados expresamente» es esencial. Si el propio artículo permite adoptar una decisión por mayoría, un tercio o tres quintos aunque se modifique el título, no se sustituye esa mayoría especial por unanimidad. Es lo que sucede, por ejemplo, con determinados acuerdos de accesibilidad, servicios comunes o actividad turística.
Mayoría residual para los demás acuerdos
El apartado 17.7 funciona como regla de cierre. En primera convocatoria exige el voto favorable de la mayoría del total de propietarios, que represente también la mayoría de las cuotas.
En segunda convocatoria son válidos los acuerdos apoyados por la mayoría de los asistentes, siempre que los votos favorables representen más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes. La segunda convocatoria no reduce las mayorías reforzadas de los apartados 17.1, 17.3, 17.4, 17.6 o 17.12.
Ejemplo en segunda convocatoria
Asisten 8 propietarios que representan el 42 % de las cuotas. Para un asunto sujeto al 17.7 se necesitaría el voto favorable de la mayoría de esos asistentes y que los favorables representasen más de la mitad de las cuotas presentes, es decir, más del 21 % de las cuotas totales.
Mayoría de 8 asistentes + cuotas favorables superiores al 21 % del totalCómo se computa el voto de los propietarios ausentes
Como regla general, los propietarios ausentes debidamente citados que no manifiesten su discrepancia durante los treinta días naturales siguientes a la notificación del acuerdo pueden computarse como votos favorables.
La oposición debe comunicarse a quien ejerza las funciones de secretario por un medio que permita acreditar la recepción. El silencio no puede utilizarse en los supuestos donde la ley impide repercutir el coste a quienes no votaron expresamente a favor ni cuando la reforma se destina a un aprovechamiento privativo.
El acta debe permitir diferenciar el resultado obtenido durante la reunión del resultado definitivo después de notificar a los ausentes. En acuerdos sometidos a requisitos especiales, y especialmente cuando la ley exige una aprobación expresa, resulta prudente revisar individualmente el sistema de cómputo antes de considerar cerrado el acuerdo.
Efectos del acuerdo, discrepancias y derramas
Los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios. Cuando existe una discrepancia sobre la naturaleza de las obras, la Junta puede pronunciarse y las personas interesadas también pueden solicitar arbitraje o un dictamen técnico.
El apartado 17.11 determina quién debe pagar una derrama destinada a mejoras: la obligación corresponde a quien sea propietario en el momento en que la cantidad resulte exigible. Por ello, en una compraventa conviene comprobar no solo las deudas ya vencidas, sino también los acuerdos aprobados y el calendario futuro de las derramas.
Viviendas de uso turístico
El acuerdo expreso para aprobar, limitar, condicionar o prohibir el ejercicio de la actividad de vivienda de uso turístico requiere tres quintos del total de propietarios y tres quintos de las cuotas. Desde el 3 de abril de 2025, el propietario que pretenda iniciar esta actividad debe obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad en los términos legales.
La misma mayoría permite establecer cuotas especiales de gastos o incrementar la participación en los gastos comunes de la vivienda donde se realice la actividad. El incremento no puede superar el 20 % y el acuerdo no produce efectos retroactivos.
El punto del orden del día y el texto sometido a votación deben indicar con precisión si se pretende autorizar, prohibir, limitar, condicionar o modificar la contribución a los gastos. Una redacción ambigua dificulta el cómputo y aumenta el riesgo de controversia posterior.
Ejemplos de acuerdos y apartado aplicable
Estos supuestos ayudan a identificar la regla inicial. Las circunstancias del edificio, el contenido exacto del acuerdo y la existencia de derechos individuales afectados pueden modificar el análisis final.
Instalar aerotermia común
Puede encajar en el apartado 17.1 y aprobarse por un tercio de propietarios y cuotas. Los costes no se trasladan a quienes no votaron expresamente a favor.
Instalar un ascensor
El apartado 17.2 exige mayoría de propietarios y cuotas, sin perjuicio de los casos en los que la actuación sea obligatoria conforme al artículo 10.
Contratar conserjería
La creación o supresión de este servicio común de interés general requiere tres quintos del total de propietarios y cuotas.
Construir una piscina
Como innovación no necesaria, normalmente debe analizarse conforme al apartado 17.4 y su mayoría de tres quintos, incluido el régimen del disidente.
Cambiar los estatutos
Cuando la modificación no esté amparada por otra regla expresa del artículo 17, el apartado 17.6 exige unanimidad de propietarios y cuotas.
Autorizar un piso turístico
El acuerdo expreso de autorización se somete al apartado 17.12 y necesita tres quintos del total de propietarios y cuotas.
Diferencias clave entre 17.1, 17.6 y 17.7
Regla técnica especial
Facilita determinadas infraestructuras de telecomunicaciones, renovables y suministros con un tercio de propietarios y cuotas. Tiene un régimen específico de repercusión de gastos.
Modificación estructural de reglas
Exige unanimidad cuando se cambia el título o los estatutos y no existe otra mayoría especial expresamente prevista por el artículo.
Regla residual
Se utiliza para los demás asuntos. En segunda convocatoria permite decidir con la mayoría de asistentes y más de la mitad de sus cuotas.
Orden correcto de análisis: buscar primero una regla especial; comprobar después si el acuerdo modifica el título o los estatutos; y utilizar el apartado 17.7 únicamente cuando el asunto no esté regulado expresamente.
Qué debe comprobarse antes de cerrar el acta
Un acuerdo correctamente planteado puede quedar mal documentado si el acta omite la identidad de los votantes, las cuotas o el resultado de los dos cómputos. Esta lista ayuda a evitarlo.
- Confirmar que el asunto estaba incluido de forma comprensible en el orden del día.
- Identificar a propietarios presentes, representados, ausentes y privados legalmente de voto.
- Verificar las cuotas de participación antes de iniciar el recuento.
- Indicar el apartado concreto del artículo 17 utilizado y la mayoría exigida.
- Registrar por separado propietarios y cuotas a favor, en contra y abstenciones.
- Determinar si el acuerdo queda aprobado en la reunión o depende del voto de ausentes.
- Notificar el acta por un medio adecuado y controlar el plazo de treinta días cuando proceda.
- Reflejar quién soporta el gasto y si existe alguna exoneración para disidentes.
Errores frecuentes al aplicar el artículo 17
Contar solo personas
Alcanzar el número de propietarios no basta cuando sus cuotas no llegan al porcentaje exigido. Los dos requisitos son acumulativos.
Aplicar siempre mayoría simple
La mayoría simple no es una solución universal. Telecomunicaciones, servicios comunes, estatutos, mejoras y pisos turísticos tienen reglas propias.
Usar la segunda convocatoria para todo
La reducción del apartado 17.7 no transforma una mayoría de tres quintos o una unanimidad en mayoría de los asistentes.
Confundir obra necesaria y mejora
Una actuación obligatoria de conservación o accesibilidad no tiene el mismo régimen que una innovación voluntaria o una mejora no exigible.
Omitir el efecto económico
Algunos acuerdos obligan a todos; otros solo permiten repercutir el coste a quienes votaron favorablemente o protegen al disidente.
Redactar un acuerdo ambiguo
Si no se define qué se instala, qué se autoriza, cuánto cuesta y cómo se distribuye, resulta más difícil determinar la mayoría aplicable.
Un acuerdo aprobado con una mayoría incorrecta no debe considerarse automáticamente inexistente, pero puede ser objeto de impugnación o generar dificultades de ejecución. La consecuencia concreta depende del contenido, del defecto cometido y de las circunstancias de la Junta.
¿La comunidad necesita revisar una mayoría o un acuerdo?
Antes de ejecutar una obra, repercutir una derrama o cerrar el acta, conviene comprobar el apartado aplicable, el doble cómputo y la situación de los propietarios ausentes. Puedes describir el acuerdo y aportar los datos disponibles para realizar una primera valoración.
Escribir a info@entrepasillos.com
Preguntas frecuentes sobre el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal
¿Qué mayoría exige con carácter general el artículo 17 LPH?
No existe una única mayoría general. Según el acuerdo, puede bastar una comunicación previa, exigirse un tercio, mayoría de propietarios y cuotas, tres quintos o unanimidad. El apartado 17.7 se aplica a los asuntos que no tienen otra regla expresa.
¿Qué significa que exista una doble mayoría?
Significa que deben alcanzarse simultáneamente dos umbrales: el porcentaje exigido de propietarios y el mismo porcentaje de cuotas de participación. Cumplir únicamente uno de ellos no permite aprobar el acuerdo.
¿Qué regula el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal?
Regula determinadas infraestructuras de telecomunicaciones, sistemas comunes o privativos de energías renovables —incluidas aerotermia y geotermia— y nuevos suministros energéticos colectivos. Pueden aprobarse por un tercio de propietarios y cuotas, con un régimen específico de gastos.
¿Qué acuerdos requieren unanimidad según el artículo 17.6?
Los acuerdos no regulados expresamente por otra regla del artículo 17 que aprueben o modifiquen el título constitutivo o los estatutos. La unanimidad debe comprender a todos los propietarios y al total de las cuotas.
¿La segunda convocatoria reduce cualquier mayoría?
No. La regla de mayoría de asistentes en segunda convocatoria pertenece al apartado 17.7 y se aplica a los demás acuerdos. No sustituye las mayorías especiales de un tercio, tres quintos o unanimidad establecidas en otros apartados.
¿Los propietarios ausentes se consideran votos favorables?
Como regla general, un ausente debidamente citado y notificado puede computarse a favor si no manifiesta su discrepancia en treinta días naturales. Existen excepciones, especialmente cuando el coste solo puede repercutirse a quienes votaron expresamente a favor o hay aprovechamiento privativo.
¿Qué mayoría se necesita para autorizar o prohibir un piso turístico?
El artículo 17.12 exige el voto favorable de tres quintos del total de propietarios y, al mismo tiempo, tres quintos de las cuotas para aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad turística.
¿Un propietario puede negarse a pagar una mejora?
En determinadas mejoras no necesarias aprobadas conforme al artículo 17.4, el propietario que vote en contra puede quedar exonerado cuando su cuota de instalación supere tres mensualidades ordinarias. Esta excepción no se aplica automáticamente a obras obligatorias de conservación, seguridad o accesibilidad.
¿Quién paga una derrama si la vivienda se vende después del acuerdo?
Para derramas destinadas a mejoras, el artículo 17.11 atribuye el pago a quien sea propietario cuando cada cantidad resulte exigible. Por eso debe revisarse el calendario de pagos antes de formalizar la compraventa.
¿Qué sucede si se aprueba un acuerdo con una mayoría incorrecta?
El acuerdo puede ser impugnable y generar problemas de ejecución, aunque la consecuencia no es idéntica en todos los casos. Deben revisarse el defecto cometido, el contenido del acuerdo, el acta y las reglas del artículo 18 LPH.
Contenido de carácter informativo. La aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal depende de las circunstancias concretas, los estatutos, el título constitutivo y la normativa relacionada. No sustituye un dictamen jurídico individualizado.