Viviendas turísticas en comunidades de propietarios: límites y prohibición

¿Puede una comunidad prohibir las viviendas turísticas?

Sí. La Ley de Propiedad Horizontal permite que una comunidad de propietarios apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad turística regulada por la normativa sectorial. Para ello debe alcanzarse el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

No se trata únicamente de contar los votos de quienes asisten a la junta. La mayoría se calcula sobre el conjunto de la comunidad y exige alcanzar simultáneamente el porcentaje personal y el porcentaje de cuotas. Por eso, una decisión de este alcance debe prepararse con una convocatoria clara, un recuento verificable y una documentación coherente dentro de una adecuada gestión integral de fincas.

También es esencial distinguir una vivienda turística, sometida a una regulación autonómica o municipal específica, de otros arrendamientos temporales. La mayoría especial del artículo 17.12 de la LPH se refiere a la actividad turística definida por la legislación aplicable, no de forma automática a cualquier alquiler de temporada o estancia de corta duración.

Qué cambió en la Ley de Propiedad Horizontal en 2025

Hasta la reforma que entró en vigor el 3 de abril de 2025, la controversia principal consistía en determinar si la comunidad podía prohibir la actividad con una mayoría de tres quintos o si necesitaba unanimidad. El Tribunal Supremo confirmó en 2024 que la prohibición podía aprobarse con la doble mayoría de tres quintos.

La redacción vigente ha dado un paso adicional. El artículo 7.3 de la LPH exige ahora que el propietario que quiera comenzar esta actividad obtenga previamente la aprobación expresa de la comunidad. El artículo 17.12 establece la misma mayoría para autorizar, limitar, condicionar o prohibir el uso turístico.

La revisión del título constitutivo, los estatutos, las actas anteriores y las cuotas debe realizarse de forma coordinada. Un administrador de comunidades puede ordenar la documentación, comprobar qué acuerdos están vigentes y preparar el expediente de la junta antes de someter la cuestión a votación.

La fecha de compra de la vivienda no es, por sí sola, suficiente para acogerse al régimen transitorio. Lo relevante es acreditar que la actividad se ejercía y que se había cumplido la normativa turística aplicable antes de la entrada en vigor de la reforma.

Autorizar, limitar, condicionar o prohibir: no son el mismo acuerdo

El texto sometido a votación debe indicar con precisión qué modalidad se aprueba. Expresiones genéricas como “adoptar medidas sobre apartamentos turísticos” pueden generar dudas si la convocatoria no revela que se decidirá una prohibición. Para reducir riesgos, el orden del día y el acuerdo deben mencionar expresamente la autorización, limitación, condición o prohibición que se pretende adoptar.

Qué mayoría se necesita para prohibir un piso turístico

La comunidad necesita el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios y, al mismo tiempo, de tres quintas partes de las cuotas de participación. No basta con alcanzar uno de los dos porcentajes.

Los propietarios que se encuentren privados del derecho de voto por mantener deudas vencidas con la comunidad, sin haberlas impugnado o consignado, no se computan en los términos previstos por la LPH. Esta circunstancia debe reflejarse correctamente en el acta.

Cuando no todos los propietarios asisten, puede entrar en juego el sistema de comunicación a los ausentes. Tras recibir el acuerdo, disponen de treinta días naturales para manifestar su discrepancia por un medio que deje constancia de la recepción. El cómputo definitivo exige revisar cuidadosamente los asistentes, representados, ausentes, cuotas y posibles oposiciones.

Contar con un administrador de fincas colegiado facilita la comprobación previa de cuotas, representaciones, morosidad, notificaciones y certificaciones, aspectos que suelen ser decisivos cuando posteriormente se discute la validez del acuerdo.

Cómo aprobar correctamente la prohibición del uso turístico

1. Revisar el título constitutivo y los estatutos. Debe comprobarse si ya existe una prohibición, una limitación de actividades económicas o una previsión específica sobre alojamientos turísticos.
2. Identificar las actividades existentes. Conviene saber qué viviendas disponen de título habilitante, desde cuándo ejercen la actividad y si podrían estar protegidas por el régimen transitorio.
3. Redactar un orden del día inequívoco. La convocatoria debe anunciar expresamente que se someterá a votación la autorización, limitación, condición o prohibición del uso turístico.
4. Preparar una propuesta concreta. El acuerdo debe definir su alcance, fecha de efectos, viviendas afectadas y, en su caso, la incorporación de la cláusula a los estatutos.
5. Celebrar la junta y documentar la votación. El acta debe identificar asistentes, representaciones, votos, cuotas y propietarios sin derecho de voto.
6. Notificar a los ausentes. Debe conservarse una prueba de la comunicación y controlarse el plazo de treinta días para manifestar discrepancia.
7. Certificar el resultado definitivo. La certificación debe corresponderse con el acuerdo aprobado y con el resultado final del cómputo.
8. Valorar su elevación a público e inscripción. La publicidad registral aporta seguridad y resulta especialmente relevante frente a futuros adquirentes.

Una plataforma de administración de fincas online puede ayudar a conservar convocatorias, representaciones, justificantes de notificación, actas y certificaciones en un expediente común, evitando versiones contradictorias o documentos incompletos.

Cuando la comunidad ya dispone de un borrador de acuerdo o existen dudas sobre la mayoría alcanzada, es prudente revisarlo antes de elevarlo a público. Entrepasillos ofrece consultas sobre comunidades de propietarios para realizar una primera valoración del caso.

¿Puede la comunidad aumentar la cuota de una vivienda turística?

Sí. La junta puede establecer cuotas especiales de gastos o incrementar la participación en los gastos comunes de la vivienda donde se ejerza la actividad turística. El incremento no puede superar el 20 % y requiere la misma doble mayoría de tres quintos.

Este recargo no debe plantearse como una sanción encubierta. El acuerdo debe referirse a la participación en los gastos comunes y definir de forma comprensible su alcance. Tampoco puede exigirse con carácter retroactivo respecto de periodos anteriores a su aprobación.

Qué ocurre con las viviendas turísticas que ya estaban funcionando

Los acuerdos adoptados al amparo del artículo 17.12 no tienen efectos retroactivos. Además, la disposición adicional segunda de la LPH permite que quien ya ejercía legalmente la actividad antes del 3 de abril de 2025 y se había acogido a la normativa turística aplicable pueda continuar con las condiciones y plazos establecidos en esa normativa.

La protección no depende únicamente de que el propietario poseyera la vivienda antes de la reforma. Debe poder acreditarse el ejercicio real de la actividad y la obtención del título, licencia, inscripción o declaración responsable exigida por la regulación sectorial correspondiente.

Cada supuesto requiere revisar, entre otros elementos:

• Fecha de obtención de la habilitación turística.
• Fecha en la que comenzó efectivamente la actividad.
• Normativa autonómica y municipal vigente en ese momento.
• Texto y fecha del acuerdo comunitario.
• Contenido de los estatutos inscritos.
• Vigencia, renovación o pérdida del título habilitante.

Una actividad preexistente tampoco queda exenta de las normas de convivencia. Aunque disponga de licencia y pueda estar protegida frente a una prohibición posterior, la comunidad conserva la posibilidad de actuar ante ruidos, daños, conductas ilícitas o un uso perjudicial de los elementos comunes.

Cómo actuar ante una vivienda turística no autorizada

Cuando una vivienda comienza la actividad sin la aprobación expresa exigible, el presidente puede requerir su cese inmediato, por iniciativa propia o a petición de un propietario u ocupante. El requerimiento debe ser fehaciente, identificar la actividad y advertir de las acciones judiciales que pueden iniciarse si continúa.

Antes de enviar el requerimiento conviene reunir pruebas suficientes. Un anuncio aislado o una sospecha vecinal pueden no demostrar por sí mismos que la actividad se esté ejerciendo. Resultan útiles la identificación del inmueble, capturas fechadas, comunicaciones de huéspedes, partes de incidencias, testimonios, informes y datos administrativos obtenidos lícitamente.

Secuencia recomendada

1. Comprobar los estatutos, acuerdos y autorizaciones existentes.
2. Verificar que la actividad está sometida a la normativa turística.
3. Documentar de manera lícita y ordenada el ejercicio de la actividad.
4. Enviar un requerimiento fehaciente de cese.
5. Convocar la junta para autorizar las acciones que correspondan.
6. Solicitar, cuando proceda, medidas cautelares, cesación e indemnización de daños.

La comunidad no debe responder mediante vías de hecho, como impedir físicamente el acceso a la vivienda, manipular cerraduras, cortar suministros o acosar a los ocupantes. Estas actuaciones pueden generar responsabilidades independientes y debilitar la posición de la comunidad.

Impugnación del acuerdo de la comunidad que prohíbe el uso turístico

Un propietario puede plantear la impugnación del acuerdo de la comunidad de prohibición del uso turístico cuando concurra alguna de las causas previstas en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. No basta con estar en desacuerdo con la decisión: debe existir un motivo jurídico susceptible de revisión judicial.

Quién puede impugnar el acuerdo

Están legitimados los propietarios que hubiesen salvado su voto en la junta, los ausentes por cualquier causa y quienes hubieran sido indebidamente privados de su derecho de voto. Como regla general, el demandante debe estar al corriente en el pago de las deudas vencidas con la comunidad o consignarlas judicial o notarialmente.

Principales causas de impugnación

Plazo para impugnar

La acción caduca, con carácter general, a los tres meses desde la adopción del acuerdo. Cuando el acuerdo sea contrario a la ley o a los estatutos, el plazo es de un año. Para los propietarios ausentes, el cómputo comienza desde la comunicación del acuerdo en la forma prevista por la LPH.

Los plazos de caducidad son estrictos. Antes de demandar deben reunirse la convocatoria, el acta, las notificaciones, la certificación del acuerdo, la relación de cuotas, la documentación turística y las pruebas del perjuicio alegado.

Estatutos, título constitutivo y Registro de la Propiedad

Los estatutos pueden contener restricciones sobre el destino de las viviendas. Sin embargo, las limitaciones del derecho de propiedad se interpretan de forma estricta y deben formularse con suficiente claridad.

La jurisprudencia ha considerado aplicables a los pisos turísticos algunas cláusulas que prohíben actividades económicas, profesionales, empresariales o comerciales, pero el resultado depende de la redacción concreta y del contexto del inmueble. Una referencia genérica al uso residencial no siempre equivale a una prohibición expresa de la actividad turística.

Cuando la comunidad aprueba una nueva restricción, elevar el acuerdo a escritura pública e inscribirlo en el Registro de la Propiedad refuerza su publicidad y su eficacia frente a futuros adquirentes. Para ello, el certificado debe reflejar correctamente la convocatoria, el acuerdo, las mayorías y la notificación a los ausentes.

Qué debería indicar una cláusula bien redactada

• La actividad turística concreta a la que se refiere.
• Si se autoriza, limita, condiciona o prohíbe.
• Las viviendas o elementos privativos afectados.
• La fecha desde la que produce efectos.
• El tratamiento de las situaciones preexistentes.
• El eventual incremento de gastos, aprobado de forma separada.

Normas de convivencia y uso de zonas comunes

La existencia de una vivienda turística suele aumentar la rotación de ocupantes, pero no autoriza a la comunidad a restringir indiscriminadamente derechos vinculados a la vivienda. Las normas internas deben centrarse en el buen uso de portales, ascensores, piscinas, garajes, jardines y demás elementos comunes.

Pueden regularse cuestiones como el respeto de horarios, la retirada de residuos, la seguridad de accesos, la prohibición de entregar llaves de forma que se comprometa el edificio o la obligación de respetar las normas generales de las instalaciones. Estas reglas deben aplicarse de forma objetiva y no discriminatoria.

Cuando existen ruidos, fiestas, daños o conductas peligrosas, la actuación puede apoyarse en la acción de cesación del artículo 7.2 de la LPH, incluso aunque la vivienda disponga de autorización turística. La comunidad debe identificar la conducta concreta, acreditar su persistencia y requerir previamente el cese.

Errores que debilitan la prohibición de pisos turísticos

• Usar un orden del día ambiguo o meramente informativo.
• No diferenciar entre vivienda turística y alquiler de temporada.
• Contar solo los votos de los asistentes a la junta.
• Omitir las cuotas de participación en el acta.
• No notificar correctamente el acuerdo a los ausentes.
• Aplicar la prohibición con efectos retroactivos automáticos.
• Confundir el incremento de gastos con una multa.
• Redactar una cláusula genérica difícil de interpretar.
• No comprobar las actividades legalmente preexistentes.
• Iniciar acciones sin un requerimiento y expediente probatorio adecuados.

Documentación que debe conservar la comunidad

La validez y defensa del acuerdo dependen en gran medida de la trazabilidad documental. La comunidad debería conservar, al menos, los siguientes documentos:

• Título constitutivo y estatutos vigentes.
• Nota simple o certificación registral actualizada.
• Convocatoria completa y justificantes de entrega.
• Representaciones utilizadas durante la junta.
• Relación de propietarios, cuotas y situación de deudas.
• Acta firmada por presidente y secretario.
• Comunicaciones dirigidas a propietarios ausentes.
• Discrepancias presentadas dentro del plazo legal.
• Certificado del resultado definitivo.
• Escritura e inscripción registral, cuando se formalicen.
• Requerimientos de cese y pruebas de las incidencias.

Preguntas frecuentes sobre viviendas turísticas en comunidades